얼마 전 정부가 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’을 발표했다. 일부 월세 세입자들을 대상으로 총 월세의 10%(750만원 한도)를 소득세에서 빼주고(세액공제), 집주인의 월세 소득에 대해서는 과세를 강화한다는 것이 골자다. 그 배경에는 전세로 쏠려 있는 주택 임차 수요를 월세로 돌려 폭등하는 전셋값을 잡으려는 의도도 있다고 한다.

이렇게 되면 월세시장에서 어떤 일이 일어날까. 우선 월세를 얻으려는 수요는 증가할 것이다. 이런 수요 증가는 두 가지 측면으로 해석할 수 있다. 한 측면은 이전과 같은 월세 수준에서 월세를 구하고자 하는 사람이 늘어날 것이라는 점이다. 월세 일부를 세액공제로 돌려받을 것을 감안하면 명목상 내는 월세는 이전과 같더라도 실제로 부담하는 월세는 줄어들 것이기 때문이다. 수요 증가를 다른 측면으로 해석하면, 이전과 같은 임대주택에 대해 세입자들이 지급하고자 하는 월세 수준이 올라간다는 것이다. 세액공제액수 한도 내에서 집주인에게 월세를 더 지급할 여력이 생기기 때문이다.

따라서 월세 부담을 세액공제로 덜어주는 방안만 발표됐다면 결과적으로 월세 계약은 늘어나면서 월세도 오르는 결과를 예상할 수 있다. 그런데 이번 방안에는 월세 공급에 영향을 미치는 내용도 포함됐다. 지금까지 월세를 받고 있는 대부분의 집주인들이 월세 소득을 신고하지 않고 있었는데, 세입자들이 세액공제를 신청하면서 월세 정보가 세무당국에 공개되면 과세를 피하기 어렵게 된다. 이런 상황에서 집주인은 월세 공급을 줄일 것이다. 수요와 마찬가지로 공급 감소도 두 가지 측면으로 해석할 수 있다. 이전과 같은 월세 수준에서 월세 물량이 줄어든다는 것과, 동일한 임대주택에 대해 집주인이 받고자 하는 월세 수준이 올라간다는 것이다.

수요와 공급이 시장에서 맞부딪친 결과 월세는 올라갈 것이다. 세입자는 세액공제만큼 더 낼 여력이 있고, 공급자는 늘어난 세금부담만큼 더 받고자 할 것이기 때문이다. 그러나 정부 의도대로 월세 거래가 늘지는 분명하지 않다. 월세에 대한 수요는 증가하지만 공급은 감소하기 때문에 전체적인 거래물량은 오히려 감소할 수도 있다. 한편 전세시장에서는 월세 공급 감소가 전세 공급 증가로 이어질 수 있다. 또한 이번 방안으로 전세자금 대출을 부추기던 이전의 정책들은 축소된다고 하니 전세 수요는 감소할 것이다. 따라서 전세가격은 안정될 수 있을 것 같다.
이렇게 예상되는 일련의 결과들이 ‘선진화’인지는 잘 모르겠다. 사실상 지하경제로 남아 있던 월세시장을 양지로 끌어내 월세 소득을 세원으로 확보하는 것은 중요한 선진화라 생각한다. 여러 계층과 경우를 고려한 보완책이 필요하겠지만 탈세 축소를 반대할 명분은 없다. 다만 전셋값이 올라서 나온 대책의 결과 월셋값이 오른다면 그 다음 대책은 있는지, 재정이 어려운데 세액공제 재원은 있는지 미리 걱정이 된다. 물론 방안대로 됐을 때 일이지만 말이다.

민세진 < 동국대 경제학 교수 sejinmin@dongguk.edu >