다시 전·월세대란이다. 최근 몇 년간 전·월세가 오르는 것은 전·월세 공급에 비해 수요 증가가 커서이다. 전·월세 수요 증가의 가장 큰 원인은 사람들이 지금 주택을 사면 가격이 떨어져 손해를 볼 것이라고 판단해 구매하는 대신 빌리려하기 때문이다.

주택에 붙는 세금은 크게 거래세와 보유세로 나뉜다. 거래세는 주로 주택 등 재산 소유자가 바뀌는 거래 때 내는 세금이다. 한국의 주택 거래세는 좁게는 주택을 살 때 지방자치단체에 내는 취득세 등록세 등을 의미하고, 넓게는 주택을 팔 때 거래차익에 대해 국세청에 내는 양도소득세를 포함한다. 이와 달리 보유세는 주택이나 토지를 소유한 사람이 내는 세금으로 국세청에 내는 종합부동산세와 지방자치단체에 내는 재산세가 있다. 현재 논의되는 세제개편 방향은 거래세 인하와 보유세 인상이다.

먼저 거래세 영향부터 살펴보자. 거래세인 취득세 등록세를 인하하면 주택을 사려는 수요자 입장에서는 주택 구매 자체에 쓸 수 있는 돈에 여유가 생긴다. 그 결과 주택 매매시장 수요는 증가하고, 공급에 변화가 없다면 주택 매매가격은 상승할 가능성이 높다. 주택가격 하락세가 꺾이면 매수 심리가 살아나고 전·월세 수요는 감소할 것이다. 반면 양도소득세를 인하하면 주택을 파는 공급자의 세금 뗀 후 수익이 늘기 때문에 공급이 증가할 수 있다. 그러나 사람들이 양도소득세가 낮아진다고 살던 집을 쉽게 팔거나 하지 않기 때문에 공급 증가는 크지 않으리라 본다. 사실 양도소득세 인하는 공급자보다는 수요자를 부추기는 효과가 더 크다. 나중에 팔 때 세후 수익이 높아질 것 같으면 집을 사려는 마음이 들 가능성이 커지기 때문이다. 따라서 거래세 인하로 주택 매매가격은 상승압력을 받을 것이다.

보유세 인상은 결과적으로 거래세 인하와 정반대 영향을 미친다. 주택을 사려는 수요자는 앞으로 부담해야 할 보유세를 감안해 지금보다 싼 가격에 주택을 사고 싶어할 것이고, 이러한 수요 감소로 매매 가격은 떨어지게 될 것이다. 지금 상황에서 매매가격이 하락하면 전·월세 수요는 더욱 증가하게 된다. 특히 보유세를 인상해 주택 가격이 떨어지게 되면 현재 주택 소유자들이 직격탄을 맞는다. 주택담보대출이 많은 현실에서 하우스푸어, 깡통주택 문제는 더욱 심각해질 것이다. 다주택자들은 전·월세를 올려 보유세 인상 부담을 덜려 하겠지만, 이 역시 정부가 바라는 방향은 아닐 것이다.
물론 보유세를 인상하는 것이 재산이 많을수록 세금도 많이 낸다는 조세형평성 강화 차원에서 바람직하다. 또한 거래세 인하로 발생할 수 있는 세수 축소를 메우는 역할도 기대된다.

하지만 당면한 전·월세대란 해결에 상충된 정책을 동시에 펴는 것은 납득하기 어렵다. 무엇이 더 시급하고 중요한지는 판단의 문제지만 결자해지, 전·월세대란 해결의 근본대책이 주택 매매시장에 있다면 지금은 이 시장을 살려야 할 때인 것 같다.

민세진 동국대 경제학 교수 sejinmin@dongguk.edu