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`상가 권리금` 재산권 논쟁 제대로 이해했나

2009. 06. 11

[오늘의 TESAT]
`상가 권리금` 재산권 논쟁 제대로 이해했나
 
 
[ 문제 ] 재개발 지역인 용산에서 발생한 철거민 폭력 농성 사건을 계기로 상가 권리금에 대한 논쟁도 뜨거워지고 있다. 철거되는 점포 상인의 입장을 옹호하는 쪽에서는 상가 권리금에도 개발 이익의 일정 부분을 보상해야 한다고 주장하는 반면 반대하는 측에서는 상가 권리금을 집주인이 보장할 수 없다는 주장을 굽히지 않고 있다. 다음의 양쪽 주장을 읽고 각 주장들이 근거하고 있는 명시적 혹은 암묵적 전제들을 추정한 보기 중 사실과 다른 것을 고르시오.

주장 1 : 권리금은 상인이 쌓아올린 가치이다. 상인의 땀과 노력,구체적으로는 인테리어 등 시설투자에 대한 비용과 영업에 대한 노하우,오랜 시간 고객 관리에 쏟은 열정의 총화가 바로 권리금이다. 이런 유 · 무형의 가치에 대해 재개발 이익의 일정한 지분을 보상하는 것은 당연하다. 하루아침에 이를 몰수당하는 것은 상인의 존재를 중시하는 시장경제 원칙에도 맞지 않는다. 그러므로 당연히 보상받아야 한다.

주장 2 : 상가 권리금은 우리나라에만 있는 원시적 제도이다. 권리금은 상인이 점포를 양도할 때 주인이 아닌 상인들 간에 수수하는 것이다. 권리금은 영업이 계속되는 동안만 의미가 있기 때문에 상인은 계약기간 내에 회수 가능한 권리금을 감안하고 점포를 경영해야 한다. 받지도 않은 권리금을 건물 주인이 보상하도록 한다면 이는 소유권을 제한하게 되고 결과적으로 임대차 계약 체계를 붕괴시킨다.

① 주장 2는 권리금의 존재는 임대료에 대한 평가제도가 낙후된 결과라고 본다.
② 주장 1은 권리금은 상가 건물에 대한 청구권적 성격을 갖는다고 전제한다.
③ 주장 1은 개발 이익에 대한 상인의 법적 지분을 인정해야 한다고 본다.
④ 주장 2는 입주 상인에 대한 보상은 주인의 소유권을 침해한다고 본다.
⑤ 주장 1은 권리금이 높아야 시장경제 제도가 성숙한다고 본다.


[ 해설 ] 권리금은 재산권에서 핵심적인 논쟁 거리 중 하나이다. 평범한 점포라면 권리금도 없지만 물목 좋은 점포의 권리금은 자연스레 높게 형성된다.
이 문제에서 주장 1은 권리금의 정당성을 주장하고 있다. 그 논거로 영업 노하우에 대한 보상을 받아야 한다는 것이다. 개발 이익에 대한 상인의 법적지분도 권리금을 받아야 할 이유 중 하나로 들고 있다.
이에 반해 주장 2는 권리금은 우리나라 재산권제도에 남아 있는 전극대적인 유물로 이런 관행은 시장에서 퇴출해야 한다고 주장한다.
특히 상인과 상인 간 거래인데도 불구하고 주인이 보상을 해야 한다면 이는 소유권 자체의 붕괴를 가져온다고 지적한다. 보기 ⑤에서 권리금이 높아야 시장제도가 성숙해진다는 논리를 찾을 수 없다. 다만 주장 1은 재개발 이익의 일정 지분을 상인도 받아야 할 권리가 있다고 얘기하고 있을 뿐이다. 정답 ⑤

오춘호 한국경제신문 연구위원 ohchoon@hankyung.com


[이승훈 교수의 경제학 멘토링]
도덕적 해이와 대리인 문제… 화재보험 가입 후 달라진 집주인


보험은 일찍부터 시장에서 정보비대칭성이 문제를 일으킬 수 있음을 보여주었다. 예컨대 일단 화재보험에 가입하고 나면 집주인이 불조심하는 자세는 전과 같지 않다. 집을 나와 한참 가다가 전열기 스위치를 끄지 않은 것 같은 기분이 들 때 옛날 같으면 당장 다시 집으로 돌아가던 사람도 보험에 가입한 뒤에는 가던 길을 그냥 가기 쉽다. 혹시 화재가 나더라도 가입해둔 보험이 보상해주기 때문이다.
집주인의 불조심 자세가 이완되더라도 보험회사 측에서는 그 사실을 알 수가 없기 때문에 보상을 거부하기도 어렵다. 사고예방 노력 정도를 보험가입자만 알고 있는 상황,즉 정보의 비대칭성은 일반 보험가입자로 하여금 가입 이후 예방 노력을 등한히 하도록 방임하는 도덕적 해이(moral hazard)를 야기한다.
도덕적 해이는 보험에만 국한하지 않고 다른 대리인에게 권한을 위임하는 형태의 모든 거래에서 두루 나타난다.
주주들은 기업의 최고경영자가 과연 성실한 노력을 들여 경영에 임하고 있는지를 알기 어렵다. 직장상사는 부하직원에게 근무시간 모두를 업무에 투입하도록 감독하지만 틈틈이 인터넷에 빠지는 것을 적발하기 어렵고 외부 출장길에 사적인 용무를 보는 것도 통제하지 못한다.
대리인의 행태를 주인이 모르는 정보비대칭성 때문에 발생하는 도덕적 해이를 특히 대리인 문제(agency problem)라고 한다.
대리인들은 주인들이 모르고 있는 가운데 자신들의 사적 이익을 추구하고 그로 인한 피해는 모두 주인들에게 돌아간다. 일 저지르는 사람이 그로 인한 피해를 부담하지 않는다면 이 피해가 자기가 얻는 사적 이익보다 훨씬 더 크더라도 일을 저지르게 마련이다.
가령 대리인은 자신의 지위가 안전한 가운데 사적 이익이 1원 더 늘어난다면 그 때문에 주인이 10원 손해 보더라도 개의치 않는다. 이처럼 도덕적 해이는 보험가입자와 대리인이 보험회사와 주인의 재산권을 침해함으로써 그들 간의 거래를 비효율적인 것으로 몰아간다.
대리인이 주인 모르게 취한 사적 이익을 1원어치 줄이도록 행동을 바꿀 때 주인의 피해는 10원이나 줄어드는 경우라면,주인은 대리인이 그렇게 할 경우 늘어날 이익 10원에서 2원 정도를 떼어 대리인에게 사례할 용의가 있고,대리인도 주인이 그렇게 한다면 행동을 바꿀 용의가 있다. 그리고 거듭 이렇게 서로 협상하면 결국 효율적 거래에 이를 것이다. 그러나 대리인 문제의 어려움은 이러한 협상을 불가능하게 만든다는 것이다.
우선 주인은 대리인 문제 때문에 발생한 자신의 피해액을 정확히 알지 못한다. 그리고 대리인에게 2원을 더 준다고 하더라도 정보비대칭성은 여전하기 때문에 대리인이 이제는 결코 도덕적 해이에 빠지지 않겠다고 맹세하더라도 믿을 수가 없는 것이다.
오직 정보비대칭성을 완전히 해소하는 완벽한 감시(monitoring)만이 대리인 문제를 해소할 수 있다. 그러나 이는 대리인 문제를 단지 어느 정도 완화하는 수준에 그칠 뿐이다.


[읽어 볼만한 칼럼]
디플레이션에 대한 오해와 진실
한경 2009년6월10일자A38면

최근 세계경제가 최악의 위기에서 벗어나면서 인플레이션 논쟁이 벌어지고 있다. 인플레이션을 우려하는 쪽에서는 각국 중앙은행들이 금리를 대폭 낮추고 너무 많은 자금을 공급한 상황에서 위기가 진정되고 돈이 제대로 돌아가기 시작하면 물가가 크게 오르는 부작용이 있을 것이라고 본다.
반대쪽에서는 여전히 경기침체 국면이며 디플레이션이 걱정되는 상황이어서 가계와 공공 재정에 숨통을 열어주고 소비자들이 지출에 나서도록 자극해야 한다고 주장한다.
경희대 대학원장인 안재욱 교수는 이 칼럼에서 무조건적으로 디플레이션을 혐오할 필요는 없다며 '불황' 디플레이션과 '성장' 디플레이션을 구분해야 한다고 주장하고 있다.
컴퓨터와 같은 첨단기술 부문이나 최근 중국의 경제성장처럼 생산성 증가에 따른 물가 하락으로 사회적 후생이 증가할 수 있다는 것이다.
안 교수는 최근 경제위기 후 디플레이션이 걱정된다고 해도 그것은 세계적인 초저금리 정책에 따른 거품 붕괴 과정이라고 본다. 인위적인 호황 뒤에 따르는 불황은 상처난 시장의 치유 과정이라는 것이다.
각국 정부와 중앙은행은 초저금리 정책으로 발생한 경제위기를 다시 초저금리 정책과 확대재정 정책으로 해결하려 하고 있다. 안 교수는 그로 인해 지금 디플레이션이 아닌 인플레이션 조짐이 다시 보이고 있다고 지적하면서 시장 치유 과정을 회피하고 계속 정부가 개입하면 시장의 조정 과정을 방해할 뿐이며 우리는 또다시 위기를 맞이할 것이라고 경고한다. 인플레이션을 막기 위해 금리 인상 등 조치를 취해야 한다는 것이다.
안 교수가 회장으로 있는 한국하이에크소사이어티는 시장의 자연스러운 조정 과정을 신뢰하고 정부 개입의 부작용을 우려하는 하이에크 학파에 속한다.

정재형 한국경제신문 연구위원 jjh@hankyung.com


오늘의 TESAT 활용방안 설명회
HR 국제 컨퍼런스 결과 보고도

한국경제신문은 지난주 열린 세계 유명 인력개발(HR) 국제 컨퍼런스 결과를 요약해 강의하고 경제이해력검증시험(TESAT · 테샛)을 설명하는 자리를 마련했다.
오늘(11일) 오후 3시부터 5시까지 한국경제신문사 3층에서 열리는 설명회에서 이찬 서울대 교수는 지난 5월31일부터 6월3일까지 '위기의 2009년,HR담당자는 무엇을 준비해야 하는가'를 주제로 열린 ASTD 국제 컨퍼런스 결과를 정리해 보고한다. ASTD(American Society For Training and Development)는 현장학습과 성과 분야의 세계적인 전문기관으로 1944년 설립됐으며 매년 미국 워싱턴에서 글로벌 컨퍼런스를 개최한다. 이번 컨퍼런스에서는 경제위기 극복을 위한 글로벌 인적자원 개발 전략이 주로 논의됐다.
이찬 교수의 강의에 이어 박주병 경제교육연구소 연구위원이 기업들의 테샛 활용방안을 발표한다. 지난해 11월 이후 3회에 걸쳐 실시된 테샛의 운영 결과도 설명한다.


20090611_경제이해력검증시험'테샛'따라잡기_한국경제A13

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